Didier DORGERET
Consultant
Analyse financière des comptes consolidés des sociétés immobilières
Format(s) pédagogique(s) :
Présentiel
Niveau :
Acquisition
Durée :
2 jours
Langue(s) :
Français
Code Web :
COMPTECONSO_IMMO
Formation également animée à distance aux mêmes dates
Objectifs
- Connaître les normes comptables applicables lors de la comptabilisation des actifs et de la consolidation des comptes des Groupes immobiliers
- Définir la valeur vénale, présenter les méthodes de valorisation des actifs immobiliers (expertises), préciser l’impact de la juste valeur (fair value) sur les comptes consolidés
- Analyser et comprendre la communication financière des sociétés cotées ou émettrices (obligations) : ratios et covenants bancaires, normes et indicateurs EPRA ( European Public Real estate Association)
Atouts
- Démarche consistant à présenter les règles comptables applicables (normes, définitions) et à examiner leur mise en oeuvre dans les documents comptables et la communication financières des sociétés
- Illustration des méthodes de consolidation et des valorisation des actifs par des situations issues de rapports de sociétés cotées (DDR)
- Suivi des indicateurs normalisés (EPRA), ratios et covenants bancaires
- Prise en compte des indicateurs de développement durable : labellisations, certifications, RSE
Dans l’ objectif de faire un lien théorie / pratique, après chaque étape de l’exposé « théorique » des règles et des principaux points-clés, un examen du rapport et des comptes consolidés d’une foncière visera à illustrer leur application effective
Analyse financière des comptes consolidés des sociétés immobilières
Programme
Les comptes consolidés des groupes immobiliers principes comptables, éléments d'analyse - exemples
- Définition de la consolidation. Normes IAS / IFRS
- Obligation de consolidation
- Périmètre de consolidation
- Méthodes de consolidation.
- Méthode intégration globale, intégration proportionnelle, mise en équivalence
- Amortissement par les composants / Valorisation valeur de marché
- Immeubles de production et d’administration /
- Immeubles de placements
- Le format des comptes consolidés
- Les principaux postes de l’Actif et du Passif consolidé
Exercice d’application
- Méthode intégration globale, intégration proportionnelle, mise en équivalence
- Exemples issus de comptes et rapports de sociétés cotées du secteur immobilier
La juste valeur. Méthodes de valorisation des actifs
- Définitions. Normes comptables. Comptes consolidés
- Juste valeur au sens IFRS
- Valeur vénale au sens de l’ Afrexim – Valeur Locative de Marché (VLM)
- Méthodes de Valorisation des actifs
- Rappel des principales méthodes de Valorisation des actifs tertiaires (méthodes des comparables, méthode par capitalisation, méthode du DCF)
- Comptabilisation à la juste valeur. Impact sur le bilan et le compte de résultats. Sensibilité au taux de capitalisation
- Rappel sur les baux commerciaux, bail vert et annexes environnementales, Réforme Pinel, impact en termes de charges de l’immeuble
- Analyse des baux et cash-flows futurs. Points clés des baux
- Exigibilité des loyers en période Covid. Comptabilisation. Dispositif d’aides publiques
- Mise en application de la norme IFRS 16 Contrats de location
- IFRS 16 impose la
comptabilisation au bilan du
preneur de tous les contrats
de location - Problématiques liées à la
détermination des
paramètres (Valorisation initiale du droit
d’utilisation d’un actif objet d’un
contrat de location, durée de la location, choix du taux d’actualisation)
- IFRS 16 impose la
- Labellisation des immeubles tertiaires : NF HQE™ Bâtiments tertiaires neufs ou rénovation, BREEAM, LEED. Impact sur l’attractivité pour les investisseurs et les utilisateurs. Impact sur la valorisation
- Spécificités des locaux commerciaux : notion de taux d’effort des commerçants. Impact sur la valorisation de l’actif
Travaux Pratiques
- Valorisation d’un immeuble de bureaux en valeur vénale. Méthode par comparaison Méthode par capitalisation du revenu
- Valorisation d’un portefeuille de murs de commerces. Méthode par le DCF
- Étude d’impact de la
norme IFRS 16 sur le bilan
et le comptes de résultats
des locataires . Incidence
sur l’EBITDA
Les sociétés foncières
- Définition et Objet
- Organigramme type. Modes de détention des actifs
- Le cycle de l’investissement / Le retour sur investissement
- Mode de financement. Financements affectés/ corporate / obligataires
- Covenants. Communication financière
- Foncières cotées ou non cotées
- Foncières non cotées : adossées à un groupe familial, industriel, …
- Foncière cotées
- La concentration des acteurs
- Foncières cotées ayant opté pour le Régime fiscal SIIC 2003 – 20019
- ANR. Cours. Décote/ Surcote
- Analyse de la Décote/ Surcote. Evolution 2019 – 2019
- Analyse de risque des foncières
- Indicateurs d’analyse immobilière : valeur du patrimoine, revenus locatifs, taux de rendement, taux de vacance
- Indicateurs d’analyse financière : ANR de continuation / ANR de liquidation, coût moyen de la dette, LTV, ICR
- Echéancier de la dette. Maturité moyenne de la dette
- Dettes taux fixe / taux variable. Couvertures de taux
- Vacance physique / vacance financière – EPRA
- Indicateurs d’analyse immobilière : valeur du patrimoine, revenus locatifs, taux de rendement, taux de vacance
- Analyse des comptes Consolidés des Foncières
- Normes et bonnes pratiques EPRA (European Public Real estate Association), …
- Enquête 2020 KPMG sur l’utilisation des indicateurs EPRA dans la comunication financière des foncières
Travaux Pratiques
- Exemples issus de Foncières cotées
- Références issues de la communication financière et de la presse boursière
- Benchmark Communication financières des Foncières cotées
La promotion immobilière
- Structures financières des groupes
- Organisation opérationnelle / juridique / opérationnelle des groupes
- Structures financières, actionnariat
- Pratique des « tours de table » bancaire
- Développement du crowdfunding / contraintes AMF
- Analyse financière des groupes
- Rappel des règles comptables appliquées à la promotion : le Chiffre d’Affaires, les indicateurs d’activité, la comptabilisation à la livraison vs. la comptabilisation à l’avancement : impacts sur le CA comptable HT et sur le résultat dégagé
- Nouveautés 2019-2020 : la méthode à l’avancement n’est plus préférentielle en IFRS / inclusion ou non du terrain dans le taux d’avancement Ratios consolidés. Gearing
- Analyse des comptes Consolidés Promotion
Cas Pratiques
- Comptes consolidés d’une société foncière de promotion
- Etude d’impact chez le promoteur sur les modalités et le calendrier de reconnaissance du CA . Application dans les comptes 2018
Formateur
Licencié-es-Sciences Economiques, Didier Dorgeret a exercé différentes fonctions dans le financement de l’immobilier avant de devenir Directeur du financement de la promotion immobilière de la Banque Entenial. Il a été Directeur des Engagements Corporate du Crédit Foncier (promotion immobilière, financements d’actifs, Crédit Bail et PPP) jusqu'en 2012. Il intervient comme formateur auprès de banques, investisseurs et asset managers.
Pour aller plus loin
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