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Didier DORGERET
Consultant
Analyse financière des comptes consolidés des sociétés immobilières
Format(s) pédagogique(s) :
Présentiel
Niveau :
Acquisition
Durée :
2 jours
Langue(s) :
Français
Code Web :
COMPTECONSO_IMMO
Objectifs
- Connaître les normes comptables applicables lors de la comptabilisation des actifs et de la consolidation des comptes des Groupes immobiliers
- Définir la valeur vénale, présenter les méthodes de valorisation des actifs immobiliers (expertises), préciser l’impact de la juste valeur (fair value) sur les comptes consolidés
- Analyser et comprendre la communication financière des sociétés cotées ou émettrices (obligations) : ratios et covenants bancaires, normes et indicateurs EPRA ( European Public Real estate Association)
Atouts
- Démarche consistant à présenter les règles comptables applicables (normes, définitions) et à examiner leur mise en oeuvre dans les documents comptables et la communication financières des sociétés
- Illustration des méthodes de consolidation et des valorisation des actifs par des situations issues de rapports de sociétés cotées (DDR)
- Suivi des indicateurs normalisés (EPRA), ratios et covenants bancaires
- Prise en compte des indicateurs de développement durable : labellisations, certifications, RSE
Dans l’ objectif de faire un lien théorie / pratique, après chaque étape de l’exposé « théorique » des règles et des principaux points-clés, un examen du rapport et des comptes consolidés d’une foncière visera à illustrer leur application effective
Analyse financière des comptes consolidés des sociétés immobilières
Programme
Les comptes consolidés des groupes immobiliers principes comptables, éléments d'analyse - exemples
- Définition de la consolidation. Normes IAS / IFRS
- Obligation de consolidation
- Périmètre de consolidation
- Méthodes de consolidation.
- Méthode intégration globale, intégration proportionnelle, mise en équivalence
- Amortissement par les composants / Valorisation valeur de marché
- Immeubles de production et d’administration /
- Immeubles de placements
- Le format des comptes consolidés
- Les principaux postes de l’Actif et du Passif consolidé
Exercice d’application
- Méthode intégration globale, intégration proportionnelle, mise en équivalence
- Exemples issus de comptes et rapports de sociétés cotées du secteur immobilier
La juste valeur. Méthodes de valorisation des actifs
- Définitions. Normes comptables. Comptes consolidés
- Juste valeur au sens IFRS
- Valeur vénale au sens de l’ Afrexim – Valeur Locative de Marché (VLM)
- Méthodes de Valorisation des actifs
- Rappel des principales méthodes de Valorisation des actifs tertiaires (méthodes des comparables, méthode par capitalisation, méthode du DCF)
- Comptabilisation à la juste valeur. Impact sur le bilan et le compte de résultats. Sensibilité au taux de capitalisation
- Rappel sur les baux commerciaux, bail vert et annexes environnementales, Réforme Pinel, impact en termes de charges de l’immeuble
- Analyse des baux et cash-flows futurs. Points clés des baux
- Mise en application de la norme IFRS 16 Contrats de location
- IFRS 16 impose la
comptabilisation au bilan du
preneur de tous les contrats
de location - Problématiques liées à la
détermination des
paramètres (Valorisation initiale du droit
d’utilisation d’un actif objet d’un
contrat de location, durée de la location, choix du taux d’actualisation)
- IFRS 16 impose la
- Labellisation des immeubles tertiaires : NF HQE™ Bâtiments tertiaires neufs ou rénovation, BREEAM, LEED. Impact sur l’attractivité pour les investisseurs et les utilisateurs. Impact sur la valorisation
- Spécificités des locaux commerciaux : notion de taux d’effort des commerçants. Impact sur la valorisation de l’actif
Travaux Pratiques
- Valorisation d’un immeuble de bureaux en valeur vénale. Méthode par comparaison Méthode par capitalisation du revenu
- Valorisation d’un portefeuille de murs de commerces. Méthode par le DCF
- Étude d’impact de la
norme IFRS 16 sur le bilan
et le comptes de résultats
des locataires . Incidence
sur l’EBITDA
Les sociétés foncières
- Définition et Objet
- Organigramme type. Modes de détention des actifs
- Le cycle de l’investissement / Le retour sur investissement
- Mode de financement. Financements affectés/ corporate / obligataires
- Covenants. Communication financière
- Foncières cotées ou non cotées
- Foncières non cotées : adossées à un groupe familial, industriel, …
- Foncière cotées
- La concentration des acteurs
- Foncières cotées ayant opté pour le Régime fiscal SIIC 2003 – 20019
- ANR. Cours. Décote/ Surcote
- Analyse de la Décote/ Surcote. Evolution 2019 – 2019
- Analyse de risque des foncières
- Indicateurs d’analyse immobilière : valeur du patrimoine, revenus locatifs, taux de rendement, taux de vacance
- Indicateurs d’analyse financière : ANR de continuation / ANR de liquidation, coût moyen de la dette, LTV, ICR
- Echéancier de la dette. Maturité moyenne de la dette
- Dettes taux fixe / taux variable. Couvertures de taux
- Vacance physique / vacance financière – EPRA
- Indicateurs d’analyse immobilière : valeur du patrimoine, revenus locatifs, taux de rendement, taux de vacance
- Analyse des comptes Consolidés des Foncières
- Normes et bonnes pratiques EPRA (European Public Real estate Association), …
Travaux Pratiques
- Exemples issus de Foncières cotées
- Références issues de la communication financière et de la presse boursière
- Benchmark Communication financières des Foncières cotées
La promotion immobilière
- Structures financières des groupes
- Organisation opérationnelle / juridique / opérationnelle des groupes
- Structures financières, actionnariat
- Pratique des « tours de table » bancaire
- Développement du crowdfunding / contraintes AMF
- Analyse financière des groupes
- Rappel des règles comptables appliquées à la promotion : le
- Chiffre d’Affaires, les indicateurs d’activité, la comptabilisation à la livraison, la comptabilisation à l’avancement, IAS/IFRS
- Mise en application de la nouvelle norme IFRS 15 « Produits des activités
- Ratios sur le bilan d’opération
- Ratios consolidés. Gearing
- Analyse des comptes Consolidés Promotion
Cas Pratiques
- Comptes consolidés d’une société foncière de promotion
- Etude d’impact chez le promoteur sur les modalités et le calendrier de reconnaissance du CA . Application dans les comptes 2018
Formateur
Licencié-es-Sciences Economiques, Didier Dorgeret a exercé différentes fonctions dans le financement de l’immobilier avant de devenir Directeur du financement de la promotion immobilière de la Banque Entenial. Il a été Directeur des Engagements Corporate du Crédit Foncier (promotion immobilière, financements d’actifs, Crédit Bail et PPP) jusqu'en 2012. Il intervient comme formateur auprès de banques, investisseurs et asset managers.
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