Fondamentaux de l’immobilier

• Secteur résidentiel, ancien et neuf / accession et locatif / résidence de tourisme ; spécificités du bail d’habitation

Point d’actualité : Parc de logements en France  en 2021. Évolutions observées par l’Insee :

• Ralentissement du renouvellement du parc : il faut 100 ans pour renouveler au rythme actuel
• Inadaptation partielle (localisation, taux de vacance élevé et en croissance)
• Performances énergétiques insuffisantes d’une partie importante du parc : 17% des logements classés très énergivores

Point de marché bureaux :

• Transactions, investissements, taux de rendement
• Locaux commerciaux, locaux d’activité, logistique
• Locaux monovalents, focus sur l’hôtellerie
• Point de marché
• Glossaire des termes les plus couramment rencontrés

Point d’actualité : conséquences de la Covid-19 sur les besoins du marché immobilier

• Logements : localisation, conception des logements – télétravail / nouvelle norme environnementale RT 2020. Application le 1er janvier 2021.
• Bureaux : évolution des usages co-working / télétravail
• Commerces : impacts sur fréquentation et le CA des centres commerciaux (baisse antérieure à la Covid-19)
• Actifs logistiques : distribution « circuit court », proximité vs. implantations de maxi plateformes Amazon et autres

• Aménageurs lotisseurs
• Promoteurs : l’activité, le modèle économique, la profession, les produits, les principaux contrats – Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), Contrat de Promotion Immobilière (CPI)
• Investisseurs : investisseurs long terme, fonds opportunistes, foncières – régime SIIC, concentration des acteurs , OPCI , SCPI et véhicules d’investissement immobiliers ; opérations d’externalisation d’actifs
• Asset managers
• Architectes et bureaux d’études
• Entreprises
• Commercialisateurs
• Experts immobiliers

• Différents cadres juridiques des projets et des transactions
• Marchés de travaux
• Maîtrise d’œuvre Architecte et BET
• Concession, PPP

• Grenelle de l’environnement, construction durable, bail « vert »
• Normes labels et certifications dans le résidentiel :
• Labelisations et certifications des immeubles neufs et en exploitation (HQE, BREEAM, LEED) hors résidentiel
• Engagement des entreprises et des investisseurs en matière de développement durable (charte RSE). Impact sur le marché et les arbitrages

• Les éléments déterminants du choix : détention de l’immobilier d’entreprise / filiation / externalisation
• Les montages juridiques et financiers

• Les pratiques de marché : loyer facial vs. loyer économique, franchises, prises en charge de travaux / la « linéarisation » des loyers : rappel des règles comptables
• La comptabilisation IFRS des loyers et autres revenus de la vie du bail –  résiliation par le preneur, résiliation par le bailleur, droits d’entrée, droits de transfert

Pont d’actualité

• Exigibilité des loyers en période Covid. Comptabilisation. Dispositif d’aides publiques

• La valeur locative de marché, définition AFREXIM
• Les baux dits « triple net », la répartition des charges après la loi Pinel et les décrets d’application
• Mise en application de la nouvelle norme IFRS 16 Contrats
  de location
  • Comptabilisation au bilan du preneur de tous les contrats de location
  • Problématiques liées à la valorisation initiale du droit
    d’utilisation d’un actif objet d’un contrat de location, à la durée de la location et du choix du taux d’actualisation

Point d’actualité

• Étude d’impact d’IFRS 16 Loyers (Application au 01 janvier 2019) sur le bilan et le compte de résultats des locataires. Incidence sur l’EBITDA
• Définition de l’ l’EBITDA after lease

• Différentes classes d’actifs et leur rentabilité – Données de marché
• Rappel des indicateurs de performance financière
• Méthodes de valorisation et d’expertises
  • Méthode de comparables
  • Méthode par capitalisation des revenus
  • Méthode Discounted Cash Flow (DCF)
  • Méthodes usuellement utilisées par les Foncières cotées Référence à l’étude KPMG N°14 de 2020 sur la communication financière des société cotées et les indicateurs EPRA

Travaux Pratiques

• Examen d’expertises sur des immeubles de bureaux (valorisation d’immeuble, étude de la sensibilité aux taux de capitalisation)

Point d’actualité

• Conséquences Covid 19
• Expertise clause de réserve Covid

• Stratégie / business plan
• Gouvernance des fonds d’investissement
• Levée de fonds
• Acquisition des actifs
• Property management, Facility management
• Arbitrage
• Indicateurs et outils de décision
• Focus sociétés immobilières cotées

Point d’actualité

• Décote vs. Surcote des foncières cotées:  comparaison Actif net réévalué / Capitalisation boursière après Covid

• Aménagement et lotissement
• Promotion immobilière / marchands de biens
• Différents éléments du prix de revient des opérations
• La comptabilisation du Chiffre d’Affaires des promoteurs immobiliers. Méthode  « à l’avancement » et « méthode à l’achèvement ». Impacts sur le CA et sur le résultat dégagé. Normes IFRS applicables à la reconnaissance du CA.

Point d’actualité

• Application de la norme comptable IFRS  15 relatif à la « reconnaissance des revenus »  sur le CA HT des promoteurs
• Spécificités du financement de la promotion d’actifs tertiaires
  • Ventes en VEFA / Opérations pré-louées, le contrat de Bail En l’État Futur d’Achèvement BEFA. / Opération « en blanc »
  • Les garanties locatives

Travaux Pratiques

• Investissement (associés) et financement (banques) dans d’une opération de logements en VEFA

• Définitions des ratios et concepts de base LTV / LTC / DSCR / ICR
• Prêt avec / sans recours, covenants
• Financements en crédit-bail Immobilier
• Financement de projet de base, stress test
• Examen d’un term sheet et des garanties des financements

Travaux Pratiques

• Construction d’un cash flow simplifié sur une opération de bureau