Valorisation et gestion des actifs sous stress

Introduction
  • Définition du « stress » : perte de valeur et / ou de revenus, besoins de CAPEX, questions liées à l'actionnariat
  • Cas spécifique du promoteur
  • Risque de défaut et mise en place de ratios à respecter
  • L'évaluation des actifs, un outil essentiel pour le banquier
Problématique de l’acquisition
  • L'évaluation par un tiers : une demande des banques seniors
  • Les Indicateurs de stress dès le term sheet bancaire : une vraie contrainte pour l’emprunteur dans un marché immobilier orienté à la baisse
  • Travaux Pratiques
  • Étude d'un term sheet standard
Principaux indicateurs de stress
  • Obligations d’information à la charge de l’emprunteur
  • Ratios de couverture des intérêts et du service de la dette (éléments pris en compte et portée du ratio)
  • Travaux Pratiques
  • Ratios liés à l’encours du prêt (LTV, LTC)
  • Effet significatif défavorable (ou clause MAC)
Modalités d’évaluation des actifs
  • Évaluation du bien en fonction de son usage
  • Modalités de calcul des ratios (méthodes d’évaluation)
  • Travaux Pratiques
  • Bilan-promoteur, DCF, capitalisation
  • Problématiques spécifiques de la gestion locative (renouvellement ou résiliation des baux)
  • Évaluation et stratégie de détention ou d'arbitrage
Conséquences et gestion du stress
  • Le stress : source de conflit entre les prêteurs et l’emprunteur
  • Non-respect des ratios, en principe un cas de défaut ou un cas de défaut potentiel
  • Possibilités de « cure » pouvant être offerte par la documentation financière et les demandes formulées par les emprunteurs (« waivers »)
  • Problématique du cas de défaut potentiel et des défaillances multiples (manquements à plusieurs ratios)
  • Mise en œuvre des conventions de subordination par le prêteur : outil de pression sur l’emprunteur
  • Travaux Pratiques
  • Revue d’une demande de « waiver » en cas de non-respect d’un ratio
Stratégie de sortie de crise
  • Une question cruciale : la confiance
  • Importance des scénarios en vue d’une gestion graduelle du stress et de l’évaluation pour déterminer la stratégie
  • Choix de l’emprunteur (garder l’actif ou le transférer aux prêteurs)
  • Dilemme du banquier (mise en exigibilité anticipée) et voie de la cession de créance non-performante
  • Approche judiciaire
  • Travaux Pratiques
  • Analyse du dossier Cœur Défense
Opportunités d’investissement ?
  • Rachat de portefeuilles de créances
  • Quelle stratégie pour les asset managers ?
  • Travaux Pratiques
  • Revue de plusieurs opportunités d’investissements en Europe

  • Savoir définir un actif immobilier sous «stress» et connaître les liens avec le financement
  • Analyser les indicateurs de stress et les liens avec la valorisation des actifs
  • Connaître les modes de gestion du point de vue du propriétaire et de celui du banquier
  • Maîtriser la rédaction des contrats de financement sur les aspects gestion du stress
  • Identifier des modes et les stratégies de sortie et de gestion de crise
  • Apprécier les méthodes d'évaluation des actifs
  • Revue de documents standards
  • Illustration par des analyses de cas spécifiques
  • Investisseurs dans le secteur immobilier
  • Analystes et gérants juniors en gestion de portefeuille d'actifs immobiliers
  • Chargés d'affaires Immobilier
  • Équipes de financement bancaire dans le secteur immobilier

Valorisation et gestion des actifs sous stressLACAZE David
Avocat associé
PAUL HASTINGS

+ d'infos

Diplômé d’HEC et titulaire d’un DEA de droit, il a exercé au sein des cabinets Salès, Vincent & Associés et Denton Wilde Sapte. Il est aujourd’hui en charge du département Immobilier au sein du cabinet PAUL HASTINGS. Il conseille régulièrement des fonds de pension, des fonds d’investissements et des institutions financières internationales dans leur montage en investissement et financement immobiliers.

Valorisation et gestion des actifs sous stressFRANÇOIS Denis
Président de CB Richard Ellis Valuation, Membre du Comité Exécutif CB Richard Ellis France

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Diplômé des Etudes Supérieures de Droit Privé, de l’Institut d’Etudes Politiques d’Aix et de l’Institut du Droit des Affaires, Denis François a été Président du Directoire de Bourdais Expertises S.A. filiale du Groupe Bourdais puis Directeur Associé du Groupe BOURDAIS et de BOURDAIS Consultants. Il est aujourd’hui Président de CB Richard Ellis Valuation Advisory France

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