Investissements et financements immobiliers – aspects juridiques et fiscaux

Introduction

• Raisons d’une acquisition corporate vs. acquisition en direct
• Évolution au cours des 5 dernières années
• Avantages et inconvénients d’une acquisition corporate vs. acquisition en direct

Grands principes d’une opération immobilière au plan juridique et fiscal

• Audit et appréciation du risque : points d’analyse juridiques et fiscaux
• Spécificités du contrat d’acquisition (rédaction des déclarations et garanties, clause de prix)
• Appréciation des risques spécifiques liés à l’interposition d’une société
• Risque environnemental (ICPE)
• Risques liés à une activité non-immobilière en général
• Risque fiscal (taxe de 3% principalement)
• Pratiques de marché
• Garanties spécifiques sur certains points
• Relation avec un fonds en cours de désinvestissement
• Gestion fiscale de l’acquisition et détermination du prix
• Problématique fiscale liée à la plus-value latente et son impact sur le calcul du prix des parts / actions (approche « Quemener »)
• Régime des fusions dites « rapides »
• Le régime spécifique des SIIC (« exit tax »)

Quelques exemples de structure d’acquisition

• Gestion du processus d’acquisition (offre indicative, offre ferme, promesse et contrat de vente)
• Mise en place de sociétés ad hoc (structure de financement, libération de l’apport en capital)
• Spécificités des opérations corporate
• Problématiques des investisseurs étrangers (TRACFIN, contrôle des investissements)

Mise en place d'un financement performant

• Financement d’acquisition classique et garanties usuelles (hypothèques, nantissements, garanties sur les loyers)
• Problématique de la subordination structurelle du financement senior dans le cas des acquisitions corporate (phénomène de « cash trap »)
• Problématique de la mise en place des sûretés
• Opposition dette d’acquisition / dette de refinancement
• Réduction du coût de la prise de sûreté hypothécaire (subrogation, novation, etc.)
• Problématique de la mise en place de sûretés au niveau de la cible (debt push down)
• Prohibition légale des garanties ascendantes
• Question liée à l’intérêt social (lien avec la fiscalité : acte anormal de gestion)
• Approche envisageable pour le debt push down (fusion, décapitalisation, garanties ascendantes, financement par le bas)
• Critères de validité des schémas de debt push down
• Problématique de la mise en place de sûretés au sein d’un portefeuille multi-actifs (cross-collateralisation)
• Question liée à l’intérêt social (lien avec la fiscalité : acte anormal de gestion)
• Approche envisageable et limitations à prévoir dans la documentation de financement

• Travaux Pratiques

• Exemples de plusieurs opportunités d’investissements en Europe
• Acquisition d’un immeuble en direct
• Opération d’acquisition d’un portefeuille multi-actifs en région parisienne
• Acquisition d’un immeuble détenu par deux holdings superposées
• Garanties spécifiques en matière fiscale (impliquer des actionnaires dans une opération de cession)