Fondamentaux de l’asset management en immobilier

Introduction

• L’asset manager, la pyramide des métiers et leur exercice
• Fund manager, investment manager, portfolio manager, property manager, facility manager et asset manager

Fondamentaux du métier

• Particularités des différentes classes d’actifs
• Résidentiel / bureau / industrie / commerce / logistique / hôtellerie / tourisme & loisirs / santé, …
• Types d’investisseurs immobiliers
• Typologie d’investissement (types d’actifs et de TRI recherchés)
• Stratégies d’investissement et après-crise
• Cycles immobiliers
• Lois Grenelle I & II

Stratégie patrimoniale : l’investissement de rentabilité et l’investissement à valeur ajoutée

• Types d’opérations
• Acquisition d’actifs existants à l’unité ou en portefeuille
• Immobilier direct ou indirect
• Analyse des baux et de la qualité des locataires
• Poids du « vide » et des charges non récupérables

• Travaux Pratiques

• Business-plan établi pour l’acquisition d’un centre commercial
• Achat de titres de société ou d’immobilier direct
• « Due diligence » / garantie de passif

• Travaux Pratiques

• Calcul de la valeur d’entreprise et de la valeur des titres d’une SCI

Quels acquéreurs pour quels vendeurs ?

• Différentes classes d’actifs : résidentiel, bureau, commerce, logistique, hôtellerie, santé, …
• Revue des investisseurs : foncières, fonds règlementés, family office, institutionnels, …

• Travaux Pratiques

• Établissement d’un tableau de correspondance des types d’actifs et des différents acteurs pour les transactions récentes

Méthodes de valorisation et d’analyse appliquées aux stratégies d’investissement

• Différentes méthodes de valorisation :
• Capitalisation / comparaison / DCF / reconstitution

• Travaux Pratiques

• Valorisation d’un actif en vue de son acquisition

Prévisions de rentabilité d’un actif

• TRI et études de sensibilité / valeur nette actualisée (VAN)
• Potentiel des valeurs intrinsèques de l’actif
• Principes de financement (equity, levier, dette senior et mezzanine, crédit in fine, crédit-bail, rémunération des comptes-courants d’associés, …)
• Respect des « covenants » bancaires
• Commission de surperformance

• Travaux Pratiques

• Calcul de la rentabilité d’une opération de bureaux avec et sans endettement

Stratégie et création de valeur

• Utilisation de structures juridiques adaptées et fiscalité correspondante
• OPCI / SIIC / Luxco / SPV / démembrement de propriété

• Travaux Pratiques

• Création de valeur dans une opération de logement social grâce au démembrement de propriété
• Optimisation fiscale d’une opération d’externalisation de murs d’exploitation par le biais d’un OPCI RFA