Analyse financière des comptes de sociétés réalisant un investissement immobilier

Connaître et comprendre les documents comptables d'une entreprise

• Compte de résultat
• Bilan (comptabilité en prix d’acquisition, …)
• Annexes (particulièrement les annexes immobilisations et amortissements)
• Nature d’activité, effectifs, typologie de locaux

Louer ou acheter ses murs

• Éléments chiffrés d’aide à la décision
• Niveau des taux d’intérêt
• Niveau des loyers commerciaux
• Comparatif paiement d’un loyer / remboursement d’un financement.

Évaluer la capacité financière d’une entreprise par rapport à ses objectifs immobiliers

• Identifier son potentiel d’autofinancement par la trésorerie nette et par le calcul de l’apport constitué par la vente de l’immobilier actuel net de dettes s’il y a lieu
• Différentes formes possibles d’apports extérieurs (augmentation de capital, comptes courants d’associés)
• Recours à l’emprunt bancaire (capacité d’endettement, capacité de remboursement, marge de manœuvre d’endettement à moyen et long terme)
• Recours au crédit-bail immobilier
• Critères d’accords bancaires sur la demande de crédit immobilier d’une entreprise (en direct et via une SCI)
• Modifications apportées par la crise
• Renforcement des exigences en matière de LTV et LTC
• Covenants
• Augmentation des marges
• Impact des nouvelles exigences des banques sur la rentabilité d’une opération pour un investisseur : modification du ROE
• Cas particulier de la SCI (intérêt, limites et conséquences sur l’acquisition et son financement)
• Cas de la SCI fiscalement transparente
• Autres modes de détention
• Détention directe par des personnes physiques / détention par des structures assujetties à l’impôt sur les sociétés / intérêt et limite de l’option IS

Évaluer la solidité financière d’une société potentiellement locataire

• Sa rentabilité est-elle acceptable et permet-elle de payer le supplément de loyer des nouveaux locaux ?
• Son niveau de solvabilité est-il suffisant et l’affaire est-elle financièrement autonome ?
• Peut-elle assumer le poids de sa dette actuelle ?
• Finalement, l’affaire est-elle liquide et raisonnablement pérenne ?

Lease-back immobilier : technique de gestion actif / passif

• Impacts sur la présentation comptable
• Utilité et risque pour une affaire en bonne santé
• Utilité et risque pour une restructuration financière

• Travaux Pratiques

• Évaluation de la solvabilité et de la capacité financière d'une société souhaitant louer ou acheter un bien
• Évaluation de la solvabilité et de la capacité financière d'une société souhaitant s’engager dans un lease-back
• Cas réels apportés par les stagiaires et traités en cours